Superficie construida versus superficie útil

El común de los mortales no llega a conocer todos los parámetros y tecnicismos que se manejan en arquitectura y construcción. Uno de esos puntos poco claros es el relativo a las superficies. Superficie construida versus superficie útil, qué son si no son lo mismo. A qué se refiere una, a qué se refiere la otra. En nuestro día a día con los clientes que confían en Modular Home, hablamos de superficie construida y superficie útil, parámetros que usamos en los diseños de nuestras casas modulares. Hoy os explicamos qué es cada una de ellas.

Las superficies en Arquitectura

Lo cierto es que en Arquitectura y en la rama inmobiliaria podéis encontrar referencias a varios tipos de superficies. Os hablarán de superficie construida, superficie útil. Pero también de superficie disponible, superficie computable… Así las cosas en ocasiones podremos tener dudas de si una casa con noventa metros cuadrados útiles es o no más pequeña que una de ciento diez metros cuadrados de superficie construida. Y en este caso por ejemplo todo dependerá de la distribución de la casa. Pero para entender esta cuestión debemos saber qué es cada superficie y cómo se calcula.

Cuántas superficies hay en una edificación

Aunque nosotros nos dedicamos a la construcción de viviendas prefabricadas modulares en esta explicación vamos a ser más globales. Esto es que la explicación vale para cualquier tipo de edificación. Vamos a ello, en una edificación existen dos tipos de superficies. Esto es la superficie útil y la superficie construida. Como usuario final de esa edificación esas son las dos superficies que debemos entender y tener en cuenta.

Superficie construida

La superficie construida se calcula midiendo el polígono que delimita el espacio cubierto de la edificación. Esta superficie engloba los cerramientos de la edificación. También la superficie ocupada por la tabiquería interior, la estructura e instalaciones de la edificación. Y por supuesto los espacios que serán usados por el usuario final de la edificación. Para tener una idea global esta superficie incluye la que será usada (pisable) y la que se precisa para ejecutar el edificio (contenedor).

Superficie construida con parte proporcional de zonas comunes

En edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal hay otro parámetro a tener en cuenta. Las zonas comunes, son por ejemplo los pasillos de distribución de plantas, las escaleras que comunican cada una de las plantas de la edificación. El núcleo de ascensores o el portal. Cuartos de instalaciones, cuarto de basuras, el casetón de los ascensores en cubierta, etc. Todas aquellas zonas susceptibles de ser usadas por el conjunto de la comunidad. Así las cosas en estos casos se usa mucho el concepto de superficie construida con parte proporcional de zonas comunes.

Volviendo al ejemplo usado en las superficies en Arquitectura, habría que saber si los ciento diez metros cuadrados eran o no con su parte de zonas comunes. Bien además cada finca que conforma la comunidad del edificio, unidades registrales, tiene un coeficiente de participación. Ese coeficiente viene establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios. Hay casos en los que tiene diferente coeficiente. Pues bien ese coeficiente se usa para adjudicar a cada unidad registral su correspondiente parte proporcional de zonas comunes.

Superficie útil

Para explicar la superficie útil podríamos decir que es el resultado de restar a la superficie construida, toda la superficie que ocupan cerramientos, tabiquería interior, estructura e instalaciones. En definitivas cuentas la superficie pisable de la que hablamos anteriormente. Una explicación más técnica sería que sería la resultante de medir el polígono interior del espacio que medimos. La superficie útil es pues aquella que vamos a disfrutar como usuarios de la edificación.

Otras cuestiones sobre superficies en Arquitectura

Cuando os abrumen con conceptos de superficie disponible, o usable, o cubierta, computable, efectiva u oficial, sabed que son argucias para decir algo y no decir nada. Vaya que están intentando ocultar los datos que sí son interesantes. Es decir la superficie construida y la útil, exigid siempre esos dos datos. A efectos de la compra de una vivienda son las dos superficies que interesan al usuario de la misma.

Estas dos superficies, construida y útil se refieren a superficies cubiertas. Las superficies de azoteas, patios, o porches, se computan individualmente. Se deben consignar por separado. Eso es por ejemplo vivienda de cien metros útiles y veinticinco de porche o terraza. Una treta muy usual es inflar alguna de las dos superficies con estos elementos no cubiertos.

Cuando tenemos estancias en bajo cubierta con techos inclinados, hemos de saber que en cuanto a superficie construida y útil solo se debe medir la que tiene una altura mínima de metro y medio para arriba. Es decir todo lo que deje una altura libre menor de metro y medio no se considera superficie útil. Es evidente que podremos darle algún uso a esos espacios, pero a efectos del cálculo de superficies no se deben medir.