Suelo edificable, qué es

La semana pasada empezamos con la respuesta a una pregunta recurrente. ¿Podemos tener una casa prefabricada en una parcela no edificable? La respuesta era más que evidente, no podemos. Pero en nuestro afán por hacer algo de pedagogía decidimos dar una vuelta de tuerca a la respuesta. De tal modo que vayamos a los orígenes de la pregunta. Qué es una vivienda, qué es el suelo edificable, y los requisitos para que una construcción sea considerada apta para el uso de vivienda. Hoy terminamos cerrando este círculo.

Suelo edificable, qué es

La semana pasada ya llegamos a la conclusión de que el suelo edificable es aquel apto para construir viviendas. Y es apto para construcciones del uso vivienda por que así lo dice la normativa urbanística. Recordemos que esto se verá en la normativa municipal, que se encuentra en conexión con la normativa autonómica y estatal. Así las cosas las normas superiores indicarán qué suelo es el edificable, y la local el uso de esos terrenos edificables. Por lo general al suelo edificable le conocemos coloquialmente como solar o parcela. Depende en gran medida de la región de España en la que nos encontremos.

En general las normativas locales piden varios requisitos para que un solar sea edificable. Desde que tenga acceso por vías públicas pavimentadas. Que lleguen al solar servicios como el de abastecimiento de agua potable. Los suministros de energía eléctrica, conexión o posible conexión al saneamiento. Otros servicios públicos como alumbrado o tendido telefónico. Otras condiciones o requisitos pueden ser el tamaño mínimo del solar.

Parcela o solar no edificable, ¿qué hay de mi vivienda prefabricada?

Si has llegado hasta este punto ya sabes la respuesta. El sub-título es una pregunta retórica así que no esperes contestación alguna. Los suelos no edificables no pueden contener construcciones dedicadas al uso residencial. En ocasiones estamos ante solares no edificables en suelo rústico y puede haber normativas que sí permitan la construcción en los mismos. Construcciones auxiliares que sirvan para almacenaje de apeos de agricultura por ejemplo. O para actividades relacionadas con la ganadería. En todo caso esas construcciones auxiliares deberán cumplir así mismo con los requisitos técnicos y urbanísticos que le imponga la Ley.

Sabemos que es una tentación realizar una construcción con un fin diferente al residencial, y permitido por normativa, y luego usar la construcción para uso residencial. Por ejemplo como «refugio» de fin de semana, etc. Pues bien no es una gran idea, lo primero porque esa construcción va a adolecer de los servicios mínimos. El solar en suelo rústico no tiene porque tener conexiones a los servicios y abastecimientos. Y en segundo lugar tanto los Ayuntamientos como las Comunidades Autónomas persiguen de oficio ese fraude de Ley. Esa persecución implica fuertes multas y procedimientos penales llegado el caso. No arrienda la ganancia en ningún caso.

Suelo edificable, y mi vivienda prefabricada

Si nuestro solar se encuentra en suelo edificable no hay ningún problema en tener nuestra vivienda prefabricada. O contestado de otra forma, existen los mismos problemas que para tener una vivienda convencional. Es decir cero problemas. En ambas opciones lo único que debemos es atender a las normas urbanísticas concretas. Y al cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.

A modo de resumen o conclusión de las dos entradas de estas dos semanas. La consideración de vivienda para una construcción la da el cumplimiento de unos requisitos. Estos requisitos son tanto técnicos como urbanísticos. En el apartado de los requisitos técnicos en España es de obligado cumplimiento el CTE, al tiempo algunas comunidades autónomas tienen normas complementarias a éste. Esto significa que en todo caso serán mejoras adaptadas a la realidad del territorio.

Los requisitos urbanísticos son disponer de un solar en suelo edificable. La elaboración de un proyecto de obra por parte de Arquitecto colegiado. Así mismo se debe disponer de un equipo de dirección de obra. Que será el «ejecutor» del proyecto, conformado por Arquitecto y Aparejador. Se debe solicitar licencia de obra en el Ayuntamiento donde se ubica el solar. Y una vez concedida la licencia de obra se ejecutará el proyecto. Posteriormente la vivienda deberá obtener la cédula de habitabilidad.