Gastos de comprar una vivienda en España en 2025

 Si estás en ese momento en el que comprar una vivienda es ese pensamiento que llena tu mente durante todo el día, esto que te vamos a contar hoy te interesa. Cuando estás buscando ese hogar donde sentirte pleno, es normal que lo que primero te entre por los ojos sea el precio de la vivienda, pero, por si no lo sabías, hay mucho más.

En Modular Home, ofrecemos casas prefabricadas industrializadas de hormigón con la máxima calidad, y es totalmente cierto que es una manera de obtener un hogar de una manera económica sin renunciar al lujo y a la personalización. Pero, ¿acaban ahí los gastos?

Si estás valorando una vivienda de obra nueva, hay dos caminos: comprarla a un promotor o construirla en autopromoción. En Modular Home te acompañamos precisamente en este segundo modelo: tú eres el promotor de tu propia casa, controlas cada partida y evitas márgenes comerciales en tasas y licencias. A continuación, desglosamos todos los gastos reales que deberías contemplar para decidir con datos.

La vivienda: la compra más importante de nuestras vidas

En Modular Home sabemos que la decisión de adquirir una vivienda es el hito financiero más importante de cualquier familia. No solo por el esfuerzo económico que conlleva, sino porque implica elegir el espacio donde construir recuerdos y compartir todas tus experiencias. Por eso, nosotros te asesoramos en cada etapa del proceso, desde la idea inicial hasta que entras en tu nuevo hogar.

¿Cuánto suponen los gastos extra al precio de compra?

Uno de los puntos que más dudas suelen generar entre los compradores es qué gastos se deben sumar al precio que uno suele ver en los anuncios. Pues bien, en 2025, el coste total para comprar una vivienda en España no se reduce solo al valor de la propiedad, sino que hay que tener en cuenta el conjunto de gastos administrativos, notariales, de registro, gestoría e impuestos.

Aproximadamente, tienes que contar con un 10-12% adicional sobre el precio de compra. Aunque en algunos casos puede alcanzar hasta un 15% dependiendo de la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y la financiación elegida.

La autopromoción como una oportunidad

En Modular Home llevamos años defendiendo la autopromoción como la forma más transparente y eficiente de acceder a una vivienda de calidad. Mientras que en una compra a promotor el cliente paga un precio cerrado que incluye no solo la construcción, sino también los beneficios empresariales del promotor, en la autopromoción el propietario asume directamente cada partida y las abona a su valor exacto. Así, el importe de la licencia de obra se paga directamente al Ayuntamiento, sin recargos, y los honorarios técnicos se abonan mediante facturas profesionales, evitando sobrecostes ocultos.

Además, el sistema industrializado de Modular Home permite acortar plazos y asegurar calidades, convirtiendo lo que antes era un proceso complejo en una experiencia guiada y previsible. Por eso, más que un simple trámite, la autopromoción es una oportunidad para ahorrar y ganar en control.

¿Qué es el PEM y por qué es fundamental?

Uno de los conceptos clave cuando se habla de obra nueva es el PEM o Precio de Ejecución Material. Este término hace referencia al coste directo de la construcción: materiales, mano de obra y todos los recursos necesarios para levantar la vivienda. Sin embargo, es importante subrayar que el PEM no equivale al precio final de la casa ni al precio de venta.

¿Por qué? Porque sobre ese PEM se calculan otros gastos ineludibles, como la licencia municipal de obras, y porque a él hay que añadir servicios profesionales (arquitecto, aparejador, estudios técnicos) y trámites legales (notaría, registro, impuestos). Dicho de otro modo: el PEM es la base de cálculo, pero nunca el todo. En Modular Home siempre lo mostramos desglosado, precisamente para que el cliente sepa desde el primer día qué está incluido y qué no.

El proyecto y los honorarios técnicos

Ninguna vivienda puede construirse sin un proyecto técnico firmado por arquitecto y una dirección facultativa que supervise la ejecución. Estos honorarios suelen situarse en una horquilla de 10.000 a 15.000 euros, según la complejidad y tamaño de la casa. Conviene aclarar que este gasto, por lo general, no se incluye en el PEM, y por tanto debe contemplarse como una partida adicional.

En Modular Home trabajamos con estudios de arquitectura que pueden encargarse del proyecto, aunque también existe la opción de que sea el cliente quien aporte sus propios profesionales. En ambos casos, la filosofía es la misma: el presupuesto se presenta de forma desglosada, con transparencia, para que el autopromotor sepa con exactitud cuánto y a quién está pagando.

Licencia de obra: el ICIO (2–4 % del PEM)

La licencia de obra es otro gasto que no debe pasarse por alto. En España se conoce como ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) y se calcula aplicando un porcentaje sobre el PEM. Lo habitual es que oscile entre el 2 % y el 4 %, dependiendo de la ordenanza municipal.

Aquí reside una de las ventajas de la autopromoción: el autopromotor abona este impuesto directamente al Ayuntamiento, sin intermediarios ni recargos añadidos. En un proyecto de promoción tradicional, el cliente nunca ve el detalle del ICIO, ya que se integra dentro del precio final que fija el promotor. En cambio, en Modular Home lo tratamos como lo que es: un coste administrativo que se liquida en su importe exacto.

Otros gastos que acompañan a la autopromoción

Más allá del proyecto y la licencia, hay que contemplar otros gastos habituales en cualquier vivienda de obra nueva:

• Notaría y Registro: cuando se declara la obra nueva en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los costes suelen situarse entre 000 y 1.600 euros en total, dependiendo del valor declarado.
• IVA y AJD: el IVA se aplica sobre la ejecución de la obra y los servicios contratados, mientras que el AJD depende de la comunidad autónoma y se paga al inscribir la escritura de obra nueva o al firmar la hipoteca.
• Hipoteca (si procede): financiar una autopromoción implica gastos adicionales como la tasación (unos 500 –700 euros de media), la comisión de apertura que a veces aplica la entidad y los gastos notariales o registrales vinculados al préstamo.
• Estudios técnicos previos: como el geotécnico y el topográfico, necesarios para conocer las condiciones del terreno antes de iniciar la cimentación.
• Conexiones y acometidas: llevar el agua, la electricidad o el saneamiento hasta la parcela también conlleva un coste que debe estimarse en el presupuesto inicial.

Todos estos importes no siempre se contemplan en las primeras estimaciones generalistas que aparecen en portales inmobiliarios, pero resultan cruciales para tener una visión realista.

Ejemplo práctico de desglose

Pongamos un caso realista: una vivienda con un PEM de 180.000 euros. A este importe habría que añadir:

• Proyecto y dirección facultativa: en torno a 000 euros.
• Licencia de obra (aplicando un 3 %): 400 euros.
• Notaría y Registro: unos 200–1.600 euros.
• IVA y AJD: variables, según comunidad autónoma y régimen aplicable.
• Hipoteca (si se necesita): tasación, apertura y demás gastos financieros.

El resultado es un presupuesto final que integra todos los factores y que, lejos de ser un sobrecoste imprevisto, debe contemplarse desde el primer día para no llevarse sorpresas.

Autopromoción vs. compra a promotor

Quienes comparan suelen preguntarse si realmente compensa ser autopromotor. La respuesta está en los números: al comprar a un promotor, el cliente paga el precio de venta que ya incorpora no solo todos los gastos mencionados, sino también un margen empresarial. En la autopromoción, en cambio, el propietario asume esos costes uno a uno y los abona a su valor real, lo que se traduce en un ahorro considerable.

Además, ser autopromotor permite tomar decisiones de diseño, materiales y acabados con libertad, y contar con la tranquilidad de que el dinero se está destinando directamente a la construcción y no a intermediaciones.

Conclusión de cuánto cuesta una vivienda en 2025

En definitiva, los gastos de comprar una vivienda en 2025 dependen en gran medida de la vía elegida. Si se opta por la autopromoción, el camino exige mayor implicación, pero también ofrece más control, más transparencia y un ahorro real en costes. El PEM no es el precio de venta, sino el punto de partida sobre el que se calculan licencias, honorarios y trámites, y conocerlo es la clave para presupuestar bien.

En Modular Home acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso de autopromoción, desde el proyecto técnico hasta la entrega final de la vivienda, asegurando que cada partida esté clara y que no existan márgenes ocultos. Porque construir tu propia casa no es solo levantar paredes: es una oportunidad de gestionar tu inversión con inteligencia y convertir un proyecto en una realidad tangible.

Si quieres tener un presupuesto de los gastos a los que te enfrentas. Ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos.