A semana pasada comezamos coa resposta a unha pregunta recorrente. ¿Podemos ter unha casa prefabricada en parcela non edificable? A resposta foi máis que obvia, non podemos. Pero nas nosas ganas de facer algo de pedagoxía decidimos darlle un xiro á resposta. Entón, imos ás orixes da pregunta. Que é unha vivenda, que é o solo edificable e os requisitos para que unha construción se considere apta para uso de vivenda. Hoxe rematamos pechando este círculo.
Solo edificable, que é?
A semana pasada chegamos á conclusión de que o solo edificable é aquel apto para construír vivendas. E é apta para construcións de uso residencial porque así o di a normativa urbanística. Lembremos que así se verá na normativa municipal, que está vinculada á normativa autonómica e estatal. Así, os estándares superiores indicarán que solo é edificable, e os estándares locais indicarán o uso deses solos edificables. En xeral, o solo edificable coñécese coloquialmente como parcela ou parcela. Depende en gran medida da rexión de España na que esteamos.
En xeral, a normativa local esixe varios requisitos para que unha parcela sexa edificable. Sempre que teña acceso por vías públicas asfaltadas. Que servizos como o abastecemento de auga potable cheguen ao lugar. Subministros de enerxía eléctrica, conexión ou posible conexión ao saneamento. Outros servizos públicos como a iluminación ou as liñas telefónicas. Outras condicións ou requisitos poden ser o tamaño mínimo do lote.
Parcela ou solar non edificable, que pasa coa miña casa prefabricada?
Se chegaches a este punto xa sabes a resposta. O subtítulo é unha pregunta retórica, así que non esperes ningunha resposta. O solo non edificable non pode conter construcións dedicadas a uso residencial. Ás veces atopámonos con solares non edificables en solo rústico e pode haber normativa que si permita construír nelas. Construcións auxiliares que serven para almacenar apeiros agrícolas, por exemplo. Ou para actividades relacionadas coa gandería. En todo caso, estas construcións auxiliares deberán cumprir tamén as esixencias técnicas e urbanísticas impostas pola Lei.
Sabemos que é unha tentación levar a cabo unha construción para un fin distinto ao residencial, e permitido pola normativa, para despois utilizar a construción para uso residencial. Por exemplo como “refuxio” de fin de semana, etc. Pois non é unha gran idea, en primeiro lugar porque esta construción vai carecer de servizos mínimos. A parcela en solo rústico non ten que ter conexións de servizos e subministros. E, en segundo lugar, tanto os Concellos como as Comunidades Autónomas perseguen de oficio esta fraude de Lei. Esta acusación implica fortes multas e proceso penal se é necesario. Non aluga o beneficio en ningún caso.
Terreo edificable, e a miña casa prefabricada
Se a nosa parcela está en solo edificable, non hai problema en ter a nosa vivenda prefabricada. Ou contestado doutro xeito, hai os mesmos problemas que ter unha vivenda convencional. É dicir, cero problemas. En ambas opcións o único que temos que facer é cumprir a normativa urbanística específica. E cumprimento do Código Técnico da Edificación.
Como resumo ou conclusión das dúas entradas destas dúas semanas. A consideración de vivenda para unha construción vén dada polo cumprimento de determinados requisitos. Estes requisitos son tanto técnicos como urbanísticos. No apartado de requisitos técnicos en España é obrigatorio o cumprimento do CTE, mentres que algunhas comunidades autónomas teñen normas complementarias. Isto significa que en todo caso serán melloras adaptadas á realidade do territorio.
Os requisitos urbanísticos son ter un terreo en solo edificable. A elaboración dun proxecto de construción por un arquitecto certificado. Así mesmo, debe estar dispoñible un equipo de dirección da obra. Quen será o “executor” do proxecto, integrado por un Arquitecto e Aparellador. Deberá solicitarse a licenza de obra na Casa do Concello onde estea o local. E unha vez concedida a licenza de obra, procederase á execución do proxecto. Posteriormente, a vivenda deberá obter o certificado de habitacion.
